Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Tale definizione è chiaramente indicata nell’art. 24 del DPR 380/2001. Pertanto, ai fini del rilascio del certificato, assumono rilievo tutti gli aspetti (sicurezza, igiene e sanità, risparmio energetico) che concorrono a rendere utilizzabile l’opera.

Le opere abusive che possiedano i necessari requisiti, su richiesta dell’interessato, devono essere dichiarate agibili. Si dovrà allegare all’istanza tutti gli atti prescritti dalla vigente normativa, ad eccezione di quelli che sia impossibile produrre a motivo del carattere abusivo. L’impossibilità di presentare tutta la documentazione prescritta comporterà l’impossibilità di utilizzare il silenzio-assenso.

Il procedimento per il rilascio del certificato di agibilità ha un proprio corso, assolutamente indipendente dalle procedure sanzionatorie per abusi edilizi.

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  • Paolo Milano

    Ho acquistato una proprietà in campagna. L’edificio nasce da una costruzione di tipo rurale convertita in abitazione civile (ma destinata ad uso degli agricoltori), che ottiene il certificato di agibilità nel 1981 (regione Piemonte). Sembra che il comune abbia richiesto oneri di urbanizzazione su questa base (proprietari agricoltori) e non abbia inserito nessuna annotazione indicando eventuali maggiori oneri da corrispondere nel caso in cui ci fosse un passaggio di proprietà ad una persona “non agricoltore”. Il perito ha quantificato eventuali oneri da corrispondere su basi teoriche. La proprietà è, inoltre, non conforme al piano presentato (ci sono abusi edilizi minori quali la chiusura di un androne “passante”, chiusura di un pergolato ed utilizzo di un presunto box come locale). A prescindere dell’abuso edilizio da sanare, può il Comune (che ha rilasciato certificato di agibilità nel lontano 1981) chiedere di corrispondere i maggiori oneri di urbanizzazione che presuppone “dovuti” pur in assenza di annotazioni? Grazie mille per il vostro consiglio / commento.

    • L'esperto Ing. Fratini

      Risposta a Paolo Milano:
      NO. Non è possibile richiedere oneri di urbanizzazione integrativi, dopo tutto questo tempo, ed al nuovo proprietario, che inoltre non ha realizzato l’opera. Invece gli abusi che potrebbero essere regolarizzati con il piano casa, almeno ciò è possibile nella regione Lazio.

  • Aurelio

    Grazie per i chiarimenti, mi sono tranquillizzato .Dall’esame dell’istruttoria ho avuto modo di constatare che effettivamente il Comune è in attesa del versamento degli oneri da lei citati e dell’attestazione dell’Asl competente concernente l’accertamento che i lavori, per quanto riguarda l’aspetto igienico-sanitario, siano stati ultimati regolarmente.
    Cordiali saluti

  • Aurelio

    Facendo seguito al mio precedente commento, in relazione alle indicazioni concernenti la visione di qualche fac simile di certificati, navigando tra i vari siti , mi sembra di aver capito che le attestazioni e le autorizzazioni di competenza del Comune vengano rilasciate in calce alle richieste stesse presentate dagli aventi causa. Grazie comunque per l’attenzione.

    • L'esperto

      Risposta a Aurelio:
      La domanda di agibilità si esegue alla fine dei lavori e comporta al massimo il pagamento di n. 2 marche da bollo, una per la domanda ed una per il certificato, ed il versamento dei diritti di segreteria in base all’intervento effettuato (circa 200 € ). Cliccare qui per l’articolo sull’istruttoria di agibilità.
      Penso che i 100.000 euro richiesti dal Comune si riferiscano al versamento della seconda rata dei contributi di concessione relativi al permesso di costruire, somma che il titolare dell’autorizzzione edilizia conosce già, avendo richiesto appunto la rateizazzione degli oneri.
      Il problema probabilmente non è il certificato di agibilità, ma l’assenza del versamento della seconda rata degli oneri.

  • Aurelio

    Salute a lei Ing. Fratini,
    alla stipula del rogito 4 anni fa per l’acquisto del mio ( spero) appartamento nuovo , facente parte di un complesso di 25 unità in 3 piccole palazzine in un parco, fu stabilito per iscritto che entro pochi mesi mi sarebbe stata lasciata la dichiarazione di abitabilità che sapevo essere importante. Ad oggi non l’ho ancora ricevuta. Dopo tanti bonari solleciti nei confronti del costruttore questi mi dice che siamo in dirittura di arrivo per il rilascio da parte del Comune – previo versamento di una somma di 100.000 euro ( da lui ritenuta eccessiva)- di un certificato che attesta l’esecuzione dei lavori eseguiti in conformità alle normative urbanistiche edilizie. Dice inoltre che questo certificato , già approntato dall’ufficio tecnico del Comune, sarà ufficialmente rilasciato e quindi valido al momento che vi sarà allegata la quietanza del versamento richiesto. Successivamente al rilascio di questa attestazione dice che si potrà procedere per la domanda di rilascio dell’abitabilità.
    Chiedo cortesemente un suo commento sull’iter che sta seguendo questo rilascio di abitabilità e se è possibile , per rendersi meglio conto e farsi un’idea più precisa di cosa si tratta, poter visionare uno stampato tipo o un facsimile generico sia del documento di conformità edilizia che dovrebbe rilasciare il Comune ,sia del documento stesso finale di abitabilità. Nei siti dei Comuni trovo esclusivamente i facsimili delle domande di abitabilità e di conformità e mai le risposte che gli uffici tecnici forniscono.
    Sperando in una sua cortese risposta, la saluto cordialmente.

  • Maria Vittoria

    Buona sera Ing. Fratini, grazie per le spiegazioni, purtroppo si è verificato ciò che lei aveva previsto. Il comune dopo aver denunciato alla procura la difformità nella realizzazione dell’impianto idrico fognario e aver revocato l’agibilità, a fronte di un nuovo progetto che raffigura l’impianto come è stato realmente rrealizzato ( tacendo la non funzionalità)presentato dall’impresa e dal direttore dei lavori, ha rilasciato una nuova agibilità. Sono venuta a sapere questa cosa per caso ( io proprietaria dell’immobile ormai dal 2009 non sono stata informata) e alle mie rimostrante mi è stato detto che in questo caso non si poteva parlare di abuso edilizio. Ora io le chiedo cortesemente:- se l’impianto idrico fognario presentato a corredo della documentazione per ottenere l’agibilita è completamente difforme da quello realizzato, siamo in presenza di abuso edilizio oppure no?
    -come può il comune revocare un’agibilità e denunciare alla procura questa difformità e poi dire che non si è in presenza di un abuso.?Mi chied,o cosa ha denunciato allora il comune? Mi stanno prendendo in giro? Hanno fatto un errore prima? Preciso che ho chiesto un accertamento preventivo e che il CTU ha stabilito che l’impianto non funziona per la poca pendenza e la mancanza deii dispositivi previsti. Ora ho iniziato la causa di merito, ma intanto io tremo ogni volta che piove più del solito.Posso oppormi alla decisione del comune? Grazie Maria Vittoria.

    • L'esperto

      Risposta a Maria Vittoria:
      Il Comune rilascia l’agibilità a fronte di documenti ed elaborati firmati e timbrati da un tecnico abilitato ed esperto, e la ditta realizza il progetto; a questo punto se l’opera non è conforme la colpa ricade su questi ultimi due soggeti in base alle relative competenze ed alle responsabilità. Mi dispiace non poterle dare maggiori indicazioni, ma questo è un argomento prettamente legale.

  • Maria Vittoria

    Buona sera Ing. Fratini, ho un grave problema e spero di ricevere un consiglio. A causa di un abuso commesso dal costruttore (impianto idrico-fognario non conforme al progetto, ma completamente diverso) il Comune dopo mia segnalazione ha revocato l’abitabilità dell’intero stabile.A questo punto non so quali sanzioni avrà il costruttore, ma il mio problema e far fare i lavori dell’impianto al costruttore rispettando il progetto. Il comune non avrebbe il dovere di imporre al costruttore la realizzare del progetto presentato con cui si è ottenuta l’agibilità?Revocando l’agibilità non si è risolto certo il problema.( nel mio seminterrato, in occasione di piogge abbondanti, continuerà ad entrare la fogna comunale). Preciso che lo stabile è stato costruito da meno di due anni. Cosa potrei fare per fare in modo che il comune costringa l’impresa a fari i lavori? Quali vie posso seguire? Grazie per l’eventuale risposta

    • L'esperto

      Risposta a Maria Vittoria
      Il Comune potrebbe agire legalmente contro il costruttore ed il Tecnico che ha asseverato mendacemente il fine lavori sull’impianto idrico-fognario, la cui difformità ha prodotto l’annullamento dell’agibilità, ma temo che ciò non succeda.

      Visto che gli impianti non sono conformi, efficienti e funzionali, per costringere il costruttore ad adeguarli è necessario minacciarlo con un’azione legale tramite una perizia tecnica giurata sull’accertamento dei vizi e difetti dell’immobile. Se ciò non fosse sufficiente si fa inviare una prima lettera di diffida dal proprio avvocato, una seconda lettera, fino ad arrivare alla denuncia civile in tribunale. E’ consigliabile che i proprietari dei box interessati agiscano congiuntamente.

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