Relazione paesaggistica recinzioni

by Ing. Federico FratiniNo Comments

Riportiamo due sentenze relative all’annullamento dell’ordine di demolizione per semplici recinzioni in legno o in rete metallica di un terreno poiché questi interventi non richiedono alcuna concessione o autorizzazione edilizia, e tanto meno l’autorizzazione paesaggistica (Relazione paesaggistica recinzioni).

Recinzione in legno e rete metallica non richiede il rilascio di titoli concessori TAR Veneto, sez. II, sentenza 07.03.2006 n° 533
La recinzione in legno o in rete metallica di un terreno non richiede alcuna concessione o autorizzazione edilizia, in quanto costituisce non già trasformazione urbanistica (non comporta, infatti, trasformazione morfologica del territorio), ma estrinsecazione lecita dello jus excludendi alios, immanente al diritto di proprietà: a tale nozione si adatta egregiamente la recinzione che sia costituita da paletti infissi al suolo (senza cordolo di calcestruzzo) e collegati da una rete metallica, con conseguente illegittimità, dunque, dell’ordine di demolizione.
Così ha stabilito il T.A.R. Veneto con riguardo alla necessità della sussistenza di titoli formali per l’installazione di una recinzione in pali e rete metallica (senza cordolo in cemento) di parziale recinzione di un superficie: tali opere, infatti, non comportano alcuna trasformazione del territorio, per cui non c’è necessità alcuna di avere disponibilità di titoli edificatori, i quali sono invece da richiedersi per mutazioni sostanziali della morfologia del territorio.

Illegittima l’ordinanza di demolizione di una recinzione in legno o metallo TAR Emilia Romagna-Bologna, sez. II, sentenza 26.01.2007 n° 82
Ciò premesso in linea di diritto va osservato che la recinzione in legno o in rete metallica di un terreno non richiede alcuna concessione o autorizzazione edilizia in quanto costituisce non già una trasformazione urbanistica, in quanto non comporta una trasformazione morfologica del territorio, ma estrinsecazione lecita dello jus excludendi alios immanente al diritto di proprietà.
Non sono necessari titoli formali per l’installazione di una recinzione in pali e rete metallica, senza cordolo in cemento, di una superficie. Conseguentemente l’impugnata ordinanza di demolizione è illegittima e ne va disposto l’annullamento.
Così il T.A.R. della Regione Emilia su una fattispecie che vedeva in contestazione la legittimità di un ordinanza di demolizione emessa dal dirigente dell’amministrazione locale contro una recinzione con rete metallica, installata attorno ad un fondo.

Procedura presentazione DIA

by Ing. Federico FratiniNo Comments

Ai sensi dell’articolo 23 del DPR 380/2001, il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie (Procedura presentazione DIA).

La denuncia di inizio attività è corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed e’ sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell’intervento e’ subordinata a nuova denuncia. L’interessato e’ comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori.

Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività.

Interventi eseguibili ricorrendo alla DIA.

Interventi che non necessitano di alcun permesso (manutenzione ordinaria).

Obblighi Ampliamenti e Ristrutturazioni

by Ing. Federico FratiniNo Comments

L’art. 3 comma 4 della Legge Regionale 21/2009 impone che il gli ampliamenti devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia e, in particolare, dal Decreto Legislativo 192/2005 nonché dalla Legge Regionale 6/2008 (Disposizioni regionali in materia di architettura sostenibile e di bioedilizia) e successive modifiche (Obblighi Ampliamenti e Ristrutturazioni).

Il DLgs 192/2005 impone (art. 3 co. 2 lett. C n. 1 ) il rispetto di specifici parametri, livelli prestazionali e prescrizioni, nel caso di interventi su edifici esistenti, quali:
1) ristrutturazioni totali o parziali, manutenzione straordinaria dell’involucro edilizio e ampliamenti volumetrici inferiori al 20%;

Gli obblighi da rispettare sono elencati nell’Allegato I (Articolo 11) come sostituito Dal DPR 59/09:
a) il valore della trasmittanza termica (U) per le strutture opache verticali, a ponte termico corretto, delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno, ovvero verso ambienti non dotati di impianto di riscaldamento, deve essere inferiore o uguale a quello riportato nella tabella 2 al punto 2 dell’allegato C al presente decreto in funzione della fascia climatica di riferimento;
b) il valore della trasmittanza termica (U) per le strutture opache orizzontali o inclinate, a ponte termico corretto, delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno, ovvero verso ambienti non dotati di impianto di riscaldamento, deve essere inferiore o uguale a quello riportato in tabella 3 al punto 3 dell’allegato C al presente decreto in funzione della fascia climatica di riferimento;
c) il valore massimo della trasmittanza (U) delle chiusure trasparenti, comprensive dell’infisso, deve rispettare i limiti riportati nelle tabelle 4a e 4b al punto 4 dell’allegato C al presente decreto;
d) il progettista valuta puntualmente e documenta l’efficacia dei sistemi schermanti delle superfici vetrate, esterni o interni, tali da ridurre l’apporto di calore per irraggiamento solare;
e) il progettista verifica, in tutte le zone climatiche ad esclusione della F, per le località nelle quali il valore medio mensile dell’irradianza sul piano orizzontale nel mese di massima insolazione estiva, Im,s, sia maggiore o uguale a 290 W/m2, che il valore della massa superficiale Ms delle pareti opache verticali, orizzontali o inclinate, sia superiore a 230 kg/m2;
f) il progettista utilizza al meglio le condizioni ambientali esterne e le caratteristiche distributive degli spazi per favorire la ventilazione naturale dell’edificio
g) è resa obbligatoria la presenza di sistemi schermanti esterni.

Le nuove costruzioni devono rispettare anche l’obbligo di istallare impianti da fonti rinnovabili.

Adempimenti 2010 detrazioni 55%

by Ing. Federico FratiniNo Comments

Sono stati introdotti nuovi adempimenti per ottenere la detrazione del 55%, agevolazioni introdotte dalla Legge 296/2006 (Finanziaria per il 2007), articolo 1 commi 344, 345, 346 e 347, così come modificata dal DM del 19/02/2007, dalla Legge 244/2007, dal DL 185/2008, dalla Legge 2/2009 e dal DM del 06/08/2009 (Adempimenti 2010 detrazioni 55%).

Infatti il Decreto Anticrisi (Legge 2/2009) ha introdotto l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai lavori per i quali si intende avvalersi della detrazione del 55% (riqualificazione energetica) che proseguono oltre il periodo d’imposta (che per persone fisiche coincide con l’anno solare).
Le prime comunicazioni dovranno essere inviate all’Agenzia delle entrate, esclusivamente in via telematica, entro il 31 marzo 2010, indicando le spese sostenute nel 2009, qualora i lavori non siano già terminati entro il 31 dicembre 2009.

Inoltre dal 2009 la detrazione dovrà essere ripartita obbligatoriamente in 5 anni e non più da 3 a 10 a scelta del contribuente, come in precedenza. La scadenza per usufruire delle agevolazioni per la riqualificazione energetica è il 31/12/2010, infatti l’ultima finanziaria non ha prorogato l’incentivo fiscale.

Le modalità di presentazione del nuovo modello sono le seguenti:
a) deve essere presentato con riferimento ai soli interventi i cui lavori proseguono oltre il periodo d’imposta, per comunicare le spese sostenute nei periodi d’imposta precedenti a quello in cui i lavori sono terminati;
b) per gli interventi i cui lavori proseguono in più periodi d’imposta, deve essere presentato un modello per ciascun periodo d’imposta, mentre NON deve essere presentato qualora i lavori siano iniziati e conclusi nel medesimo periodo d’imposta;
c) il modello NON deve essere presentato se nel periodo d’imposta cui la comunicazione si riferisce non sono state sostenute spese.

Restano validi gli adempimenti finora in vigore.

Detrazioni 55% per risparmio energetico

by Ing. Federico Fratini33 Comments

Le agevolazioni sono state introdotte dall’articolo 1 commi 344, 345, 346 e 347, della Legge 296/2006 (Finanziaria 2007) così come modificata dal DM del 19/02/2007, dalla Legge 244/2007, dal DL 185/2008, dalla Legge 2/2009 e dal DM del 06/08/2009 (detrazioni 55% per risparmio energetico).

Chi può usufruire degli incentivi?
La detrazione dall’imposta sul reddito spetta per qualsiasi tipo di edificio accatastato esistente a:
– persone fisiche;
– soggetti che conseguono reddito d’impresa
– anche familiari, conviventi, che sostengano le spese per la realizzazione dei lavori.

Quali interventi di risparmio energetico sono incentivati?
1. ristrutturazione globale dell’edificio per ridurre il consumo energetico;
2. rifacimento coperture per ridurre il consumo energetico;
3. ristrutturazione pavimenti per ridurre il consumo energetico;
4. fornitura e messa in opera di materiale coibente su muri, e di materiali ordinari necessari, incluso demolizione e ricostruzione dell’elemento edilizio;
5. sostituzione della caldaia attraverso smontaggio e dismissione dell’impianto esistente, comprese le opere murarie necessarie per la sostituzione;
6. impianti geotermici a bassa entalpia e termocamini a biomassa;
7. istallazione pannelli solari termici per l’acqua calda sanitaria;
8. prestazioni professionali necessarie alla realizzazione degli interventi.

Come ottenere le detrazioni?
Gli adempimenti da ottemperare sono i seguenti:
a) Relazione Tecnica sulle Dispersioni energetiche di un tecnico abilitato;
b) Attestato di Certificazione Energetica di un tecnico abilitato;
c) Asseverazione di un tecnico abilitato ai pertinenti requisiti richiesti;
d) Trasmissione dei dati all’ENEA entro novanta giorni (Allegato A ed E);
e) Effettuare il pagamento delle spese sostenute per l’esecuzione degli interventi mediante bonifico bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il numero di partita IVA, ovvero, il codice fiscale del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato;
f) Richiedere tutte le fatture;
g) Conservare ed esibire, previa richiesta degli uffici finanziari, la documentazione.

Quanto si risparmia?
Ipotizzando un costo approssimativo di €. 10.000 per l’intervento di risparmio energetico (nel rispetto dei requisiti richiesti dalla legge), grazie agli incentivi statali del 55% sull’imposta lorda, nei successivi 5 anni non si pagano €. 5.500 di IRPEF (1.100 € di tasse detraibili annualmente per 5 anni in sede di dichiarazione dei redditi), ciò equivale ad un costo reale dell’intervento di €. 4.500 !!!

Piano Casa Lazio

by Ing. Federico FratiniNo Comments

La Legge Regionale 21/2009 definisce le misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale (Piano Casa Lazio).

Queste misure (art. 2 co. 1) si applicano agli interventi di ampliamento e di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione degli edifici per i quali, alla data di entrata in vigore della suddetta legge, sia stata presentata al comune la dichiarazione di ultimazione dei lavori, ai sensi del DPR 380/2001, ovvero che risultino comunque ultimati ai sensi della normativa previgente, ivi compresi gli edifici per i quali intervenga il rilascio del titolo edilizio abilitativo in sanatoria, con esclusione degli edifici abusivi e degli immobili con vincoli paesaggistici (DLgs 42/2004).

In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti, sono consentiti, previa acquisizione del titolo abilitativo, interventi di ampliamento (art. 3 co. 1), nei seguenti limiti massimi relativi alla volumetria esistente o alla superficie utile:
a) 20 per cento, per gli edifici a destinazione residenziale, uni-plurifamiliari, e di volumetria non superiore a 1000 metri cubi, per un incremento complessivo massimo, per l’intero edificio, di 200 metri cubi ovvero di 62,5 metri quadrati;
b) 10 per cento per gli edifici a destinazione non residenziale per l’artigianato, la piccola industria e gli esercizi di vicinato, di superficie non superiore a 1000 metri quadrati, purché venga mantenuta la specifica destinazione d’uso per almeno dieci anni.

Gli ampliamenti sono consentiti soltanto:
a) in adiacenza al corpo di fabbrica dell’edificio, con esclusione della sopraelevazione, ad eccezione degli interventi previsti dall’articolo 3 comma 1 lettera f) della Legge Regionale 13/2009 (recupero sottotetti);
b) nel rispetto delle distanze e delle altezze previste dalla normativa vigente;
c) in relazione alle zone classificate a rischio sismico 1 e 2, per gli edifici dotati della certificazione antisismica, qualora realizzati successivamente all’attribuzione della suddetta classificazione.

Gli ampliamenti sopraindicati devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia e, in particolare, dal decreto legislativo 192/2005; i requisiti energetici sono documentati nel certificato energetico.

Recupero sottotetto Legge 13/2009

by Ing. Federico Fratini8 Comments

La Legge Regionale (Lazio) 13/2009 fornisce le disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti (recupero sottotetto).

Possono essere recuperati a fini abitativi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della suddetta legge, purché attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio, qualora sussistono le seguenti condizioni (art. 3 co. 1):
1. l’edificio legittimamente realizzato ovvero condonato;
2. l’altezza media interna netta deve essere di 2,40 metri;
3. il rapporto aero-illuminante deve essere pari o superiore ad 1/16;
4. l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri;
5. sono consentite modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge.

Questo intervento (art. 4 co. 2) comporta la corresponsione del versamento del contributo di cui all’articolo 16 del DPR 380/2001 e successive modifiche, calcolato sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione.

Al fine di assicurare l’osservanza dei requisiti di fruibilità e di aeroilluminazione naturale dei locali (art. 5 co. 2), l’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi può essere realizzato anche mediante l’apertura di finestre, lucernari, porte, nella salvaguardia delle caratteristiche strutturali e formali dell’edificio e nel rispetto dei requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti.

Il progetto di recupero del sottotetto a fini abitativi deve prevedere (art. 6 co. 1) interventi di isolamento termico nonché, in conformità agli articoli 4, 5 e 6 della Legge Regionale 6/2008, interventi di risparmio idrico, di ricorso a fonti energetiche rinnovabili e di recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili, documentati nel certificato energetico del fabbricato.

Obbligo fonti rinnovabili per i nuovi edifici

by Ing. Federico FratiniNo Comments

Dal 01/01/2010 le fonti rinnovabili sono obbligatorie sulle nuove costruzioni. Il permesso di costruire è subordinato all’installazione di impianti da fonti rinnovabili che producano almeno 1 kW per unità abitativa.

L’articolo 1 comma 289 della Finanziaria 2008 stabiliva l’obbligo di istallare impianti da fonti rinnovabili ai fini del rilascio del permesso di costruire per i nuovi edifici e fissava al 01/01/2009 la scadenza per adeguare i regolamenti edilizi comunali; successivamente l’articolo 29 comma 1-octies della Legge 14/2009, Legge di conversione del DL 207/2008 (Milleproroghe), ha differito il termine al 01/01/2010.

La norma modifica l’articolo 4, comma 1-bis, del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) prevedendo che nei regolamenti edilizi, ai fini del rilascio del permesso di costruire per gli edifici di nuova costruzione, sia prevista l’installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell’intervento. Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW.

Anche nel Comune di Roma per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica, è obbligatoria l’installazione di impianti per il ricorso a fonti energetiche rinnovabili al fine di soddisfare le seguenti condizioni:
a) il fabbisogno di acqua calda dell’edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento;
b) il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare e non inferiore a 5 kW per i fabbricati industriali, commerciali e di servizio di estensione superficiale di almeno 100 metri quadrati.

Il certificato energetico del nuovo edificio deve documentare l’uso delle fonti rinnovabili.

Detrazione al 36% per ristrutturazioni edilizie

by Ing. Federico FratiniNo Comments

Fino al 31 dicembre 2010 è possibile fruire della detrazione d’imposta per i lavori di recupero del patrimonio edilizio per una quota pari al 36% delle spese sostenute (detrazione al 36%).
Le principali condizioni e limiti per fruire della detrazione sono:

  • il limite massimo di spesa sul quale calcolare la detrazione è di 48.000 euro e, a partire dal 1º ottobre 2006, il limite deve essere riferito alla singola unità immobiliare (ad esempio marito e moglie cointestatari di un’abitazione possono calcolare la detrazione spettante sull’ammontare complessivo di spesa di 48.000 euro);
  • la percentuale di detrazione d’imposta, a decorrere dal 1º ottobre 2006, è del 36%;
  • la detrazione deve essere ripartita in 10 anni;
  • tuttavia per gli interventi effettuati da soggetti anziani, proprietari o titolari di un diritto reale sull’immobile oggetto dell’intervento edilizio, la detrazione può essere ripartita in un periodo inferiore di tempo rispetto ai dieci anni previsti dalla norma e precisamente in cinque e tre quote annuali costanti di pari importo per i soggetti di età non inferiore rispettivamente a 75 ed 80 anni;
  • nel caso in cui gli interventi consistano nella prosecuzione di interventi relativi alla stessa unità immobiliare iniziati successivamente al primo gennaio 2002, ai fini del computo del limite massimo delle spese detraibili (48.000 euro) occorre tener conto delle spese già sostenute;
  • l’ impresa che esegue i lavori (dal 4 luglio 2006) deve evidenziare in fattura in maniera distinta il costo della manodopera utilizzata.

I lavori per i quali spettano le agevolazioni fiscali sono quelli elencati nell’articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (precedentemente individuati dall’art. 31, lettere a), b), c) e d) della legge 5 agosto 1978, n. 457). In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i singoli appartamenti e per gli immobili condominiali. Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione Irpef solo se riguardano le parti comuni di edifici residenziali.
Tra le spese per le quali compete la detrazione sono comprese inoltre:

  • eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi (ad esempio la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione);
  • realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap gravi, ai sensi dell’art. 3, comma 3, della legge 5 febbraio 1992, n. 104;
  • adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
  • esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

Comprare casa con perizia tecnica

by Ing. Federico FratiniNo Comments

Prima di acquistare una proprietà immobiliare è bene effettuare una perizia tecnica che evidenzi tutti i possibili problemi edilizi ed urbanistici dei locali residenziali / artigianali, che potrebbero comportare ulteriori oneri economici dopo il rogito notarile, sino addirittura all’annullamento della vendita immobiliare. La relazione fornisce informazioni sui seguenti elementi:
● l’esistenza del titolo abilitativo urbanistico (licenza di costruire);
◊ il rispetto dei parametri e dei limiti urbanistici consentiti dalla Legge;
◊ il pagamento degli oneri di urbanizzazione;
● la presenza/assenza dell’istanza di concessione edilizia in sanatoria;
◊ l’avvenuto rilascio della concessione edilizia in sanatoria;
◊ la necessità di integrare l’istanza concessione edilizia in sanatoria con documentazione aggiuntiva;
◊ la corresponsione della somma dovuta come oblazione;
◊ la sanabilità edilizia dell’immobile;
● l’esistenza di vincoli (paesaggistici, ambientali, archeologici, idrogeologici, ecc..);
◊ la presenza/assenza della domanda per il parere relativo ai vincoli esistenti;
◊ l’individuazione di condizioni ostative per il rilascio del parere positivo dell’Ente che tutela i vincoli;
◊ il pagamento dell’indennità risarcitoria per danno ambientale;
● la presenza/assenza della domanda di accatastamento;
◊ la conformità della planimetria catastale con la situazione di fatto;
● la presenza/assenza del certificato di agibilità;
◊ il rispetto dei requisiti igienico sanitari;
● la presenza/assenza di autorizzazioni comunali (D.I.A.) per le eventuali successive modifiche edilizie;
● la conformità degli impianti;
● l’adeguatezza della progettazione strutturale anti-sismica.