Agibilità ed abusi edilizi

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Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Tale definizione è chiaramente indicata nell’art. 24 del DPR 380/2001. Pertanto, ai fini del rilascio del certificato, assumono rilievo tutti gli aspetti (sicurezza, igiene e sanità, risparmio energetico) che concorrono a rendere utilizzabile l’opera (Agibilità ed abusi edilizi).

Le opere abusive che possiedano i necessari requisiti, su richiesta dell’interessato, devono essere dichiarate agibili. Si dovrà allegare all’istanza tutti gli atti prescritti dalla vigente normativa, ad eccezione di quelli che sia impossibile produrre a motivo del carattere abusivo. L’impossibilità di presentare tutta la documentazione prescritta comporterà l’impossibilità di utilizzare il silenzio-assenso.

Il procedimento per il rilascio del certificato di agibilità ha un proprio corso, assolutamente indipendente dalle procedure sanzionatorie per abusi edilizi.

Sanatoria per immobili da asta giudiziaria

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Gli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, come specificato nel DPR 380/2001 (Sanatoria per immobili da asta giudiziaria).

Quindi gli immobili abusivi realizzati senza concessione edilizia non possono essere venduti oppure donati, e qualora fosse stato eseguito un atto di rogito, la suddetta compravendita risulterebbe annullata.

Tale nullità non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.

La concessione in sanatoria è possibile per costruzioni in queste condizioni:
– senza licenza edilizia ovvero in difformità dalla stessa;
– con autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa;
– nelle aree sottoposte a vincolo, la concessione in sanatoria è subordinata al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Comunicazione manutenzione straordinaria

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Il DL 40/2010 convertito con modificazioni nella Legge 73/2010 modifica la procedura per effettuare alcuni interventi di manutenzione straordinaria. Infatti è possibile eseguire un intervento di manutenzione straordinaria inviando al Comune, prima dell’inizio dei lavori, una Comunicazione corredata di relazione tecnica e progetto firmati da un progettista abilitato; non è più necessario aspettare 30 giorni prima di iniziare i lavori (Comunicazione manutenzione straordinaria).

Alla Comunicazione devono essere allegate le eventuali autorizzazioni obbligatorie, i dati identificativi dell’impresa che realizzerà i lavori e la dichiarazione del tecnico di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente. Il tecnico deve inoltre asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

La mancata presentazione della Comunicazione di inizio dei lavori comporta una sanzione pecuniaria di 258,00 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è fatta spontaneamente quando i lavori sono in corso.

Comunque resta l’obbligo di rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica e del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Infine, si deve provvedere, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

La Legge è entrata in vigore il 26/05/2010.

Relazione paesaggistica recinzioni

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Riportiamo due sentenze relative all’annullamento dell’ordine di demolizione per semplici recinzioni in legno o in rete metallica di un terreno poiché questi interventi non richiedono alcuna concessione o autorizzazione edilizia, e tanto meno l’autorizzazione paesaggistica (Relazione paesaggistica recinzioni).

Recinzione in legno e rete metallica non richiede il rilascio di titoli concessori TAR Veneto, sez. II, sentenza 07.03.2006 n° 533
La recinzione in legno o in rete metallica di un terreno non richiede alcuna concessione o autorizzazione edilizia, in quanto costituisce non già trasformazione urbanistica (non comporta, infatti, trasformazione morfologica del territorio), ma estrinsecazione lecita dello jus excludendi alios, immanente al diritto di proprietà: a tale nozione si adatta egregiamente la recinzione che sia costituita da paletti infissi al suolo (senza cordolo di calcestruzzo) e collegati da una rete metallica, con conseguente illegittimità, dunque, dell’ordine di demolizione.
Così ha stabilito il T.A.R. Veneto con riguardo alla necessità della sussistenza di titoli formali per l’installazione di una recinzione in pali e rete metallica (senza cordolo in cemento) di parziale recinzione di un superficie: tali opere, infatti, non comportano alcuna trasformazione del territorio, per cui non c’è necessità alcuna di avere disponibilità di titoli edificatori, i quali sono invece da richiedersi per mutazioni sostanziali della morfologia del territorio.

Illegittima l’ordinanza di demolizione di una recinzione in legno o metallo TAR Emilia Romagna-Bologna, sez. II, sentenza 26.01.2007 n° 82
Ciò premesso in linea di diritto va osservato che la recinzione in legno o in rete metallica di un terreno non richiede alcuna concessione o autorizzazione edilizia in quanto costituisce non già una trasformazione urbanistica, in quanto non comporta una trasformazione morfologica del territorio, ma estrinsecazione lecita dello jus excludendi alios immanente al diritto di proprietà.
Non sono necessari titoli formali per l’installazione di una recinzione in pali e rete metallica, senza cordolo in cemento, di una superficie. Conseguentemente l’impugnata ordinanza di demolizione è illegittima e ne va disposto l’annullamento.
Così il T.A.R. della Regione Emilia su una fattispecie che vedeva in contestazione la legittimità di un ordinanza di demolizione emessa dal dirigente dell’amministrazione locale contro una recinzione con rete metallica, installata attorno ad un fondo.

Procedura presentazione DIA

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Ai sensi dell’articolo 23 del DPR 380/2001, il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie (Procedura presentazione DIA).

La denuncia di inizio attività è corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed e’ sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell’intervento e’ subordinata a nuova denuncia. L’interessato e’ comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori.

Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività.

Interventi eseguibili ricorrendo alla DIA.

Interventi che non necessitano di alcun permesso (manutenzione ordinaria).

Piano Casa Lazio

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La Legge Regionale 21/2009 definisce le misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale (Piano Casa Lazio).

Queste misure (art. 2 co. 1) si applicano agli interventi di ampliamento e di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione degli edifici per i quali, alla data di entrata in vigore della suddetta legge, sia stata presentata al comune la dichiarazione di ultimazione dei lavori, ai sensi del DPR 380/2001, ovvero che risultino comunque ultimati ai sensi della normativa previgente, ivi compresi gli edifici per i quali intervenga il rilascio del titolo edilizio abilitativo in sanatoria, con esclusione degli edifici abusivi e degli immobili con vincoli paesaggistici (DLgs 42/2004).

In deroga alle previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi comunali vigenti, sono consentiti, previa acquisizione del titolo abilitativo, interventi di ampliamento (art. 3 co. 1), nei seguenti limiti massimi relativi alla volumetria esistente o alla superficie utile:
a) 20 per cento, per gli edifici a destinazione residenziale, uni-plurifamiliari, e di volumetria non superiore a 1000 metri cubi, per un incremento complessivo massimo, per l’intero edificio, di 200 metri cubi ovvero di 62,5 metri quadrati;
b) 10 per cento per gli edifici a destinazione non residenziale per l’artigianato, la piccola industria e gli esercizi di vicinato, di superficie non superiore a 1000 metri quadrati, purché venga mantenuta la specifica destinazione d’uso per almeno dieci anni.

Gli ampliamenti sono consentiti soltanto:
a) in adiacenza al corpo di fabbrica dell’edificio, con esclusione della sopraelevazione, ad eccezione degli interventi previsti dall’articolo 3 comma 1 lettera f) della Legge Regionale 13/2009 (recupero sottotetti);
b) nel rispetto delle distanze e delle altezze previste dalla normativa vigente;
c) in relazione alle zone classificate a rischio sismico 1 e 2, per gli edifici dotati della certificazione antisismica, qualora realizzati successivamente all’attribuzione della suddetta classificazione.

Gli ampliamenti sopraindicati devono essere realizzati nel rispetto di quanto previsto dalla normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia e, in particolare, dal decreto legislativo 192/2005; i requisiti energetici sono documentati nel certificato energetico.

Recupero sottotetto Legge 13/2009

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La Legge Regionale (Lazio) 13/2009 fornisce le disposizioni per il recupero a fini abitativi dei sottotetti esistenti (recupero sottotetto).

Possono essere recuperati a fini abitativi, previo rilascio del relativo titolo edilizio abilitativo, i sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della suddetta legge, purché attigui o comunque annessi ad unità immobiliari ubicate nel medesimo edificio, qualora sussistono le seguenti condizioni (art. 3 co. 1):
1. l’edificio legittimamente realizzato ovvero condonato;
2. l’altezza media interna netta deve essere di 2,40 metri;
3. il rapporto aero-illuminante deve essere pari o superiore ad 1/16;
4. l’altezza della parete minima non può essere inferiore a 1,50 metri;
5. sono consentite modificazioni delle altezze di colmo e di gronda nonché delle linee di pendenza delle falde unicamente al fine di assicurare i parametri fissati dalla presente legge.

Questo intervento (art. 4 co. 2) comporta la corresponsione del versamento del contributo di cui all’articolo 16 del DPR 380/2001 e successive modifiche, calcolato sulla volumetria resa abitativa secondo le tabelle approvate e vigenti in ciascun comune per le opere di nuova costruzione.

Al fine di assicurare l’osservanza dei requisiti di fruibilità e di aeroilluminazione naturale dei locali (art. 5 co. 2), l’intervento di recupero del sottotetto a fini abitativi può essere realizzato anche mediante l’apertura di finestre, lucernari, porte, nella salvaguardia delle caratteristiche strutturali e formali dell’edificio e nel rispetto dei requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti.

Il progetto di recupero del sottotetto a fini abitativi deve prevedere (art. 6 co. 1) interventi di isolamento termico nonché, in conformità agli articoli 4, 5 e 6 della Legge Regionale 6/2008, interventi di risparmio idrico, di ricorso a fonti energetiche rinnovabili e di recupero delle tradizioni costruttive biosostenibili, documentati nel certificato energetico del fabbricato.

DIA non obbligatoria

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La D.I.A. è stata introdotta con l’art. 19 della Legge n. 241/1990 che stabiliva che l’atto di consenso della Pubblica Amministrazione si intendeva sostituito da una Denunzia di Inizio di Attività da parte dell’interessato alla Pubblica Amministrazione competente, attestante l’esistenza dei presupposti e dei requisiti di Legge.
Gli interventi che non necessitano di alcun permesso e non sono soggetti a contribuzioni particolari sono quelli compresi nella manutenzione ordinaria.  L’articolo 3 comma 1 lettera a del DPR 380/2001 definisce così le suddette opere:


“interventi di manutenzione ordinaria” – gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

In queste situazioni non è necessario alcun titolo abilitativo:

  • Rivestimenti e tinteggiature di parti esterne senza modifiche di ornamenti, materiali utilizzati e colori
  • Rifacimento pavimentazioni esterne del cortile, di balconi e terrazze, di lastrici solai, con materiali del medesimo tipo
  • Sostituzioni di tegole, canali di scolo e rinnovo delle impermeabilizzazioni esterne
  • Consolidamento cornicioni
  • Impermeabilizzazione di lastrici solai e pavimenti del cortile
  • Opere di manutenzione ordinaria nei locali interni, salvo l’alloggio del portiere

Opere edilizie con DIA

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La DIA può sostituire le autorizzazioni, le licenze, i nulla osta e qualunque altro atto di assenso delle amministrazioni, qualora sussistano determinati requisiti previsti dalla legge.
Le attività che possono utilizzare questa procedura semplificata, non sono soggette ad alcun tipo di assenso da parte dell’amministrazione, in quanto la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge è autocertificata dall’interessato che se ne assume così ogni responsabilità. Gli interventi che possono essere eseguiti ricorrendo alla DIA sono:

  • opere di manutenzione straordinaria, restauro e   risanamento conservativo;
  • opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • recinzioni, muri di cinta e cancellate;
  • aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetrie;
  • opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile e, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A non modifichino la destinazione d’uso (nella nostra legislazione il cambio d’uso anche senza lavori è soggetto ad autorizzazione);
  • revisione o installazione di impianti tecnologici al servizio di edifici o di attrezzature esistenti e realizzazione di volumi tecnici che si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni
  • varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d’uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le prescrizioni contenute nella concessione edilizia;
  • parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato.

Richiesta certificato agibilità – abitabilità

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La domanda intesa al rilascio del certificato di agibilità (ex abitabilità), ai sensi del DPR  425/1994, deve essere corredata della seguente documentazione:

  1. richiesta di accatastamento dell’edificio (oppure accatastamento), sottoscritta dal richiedente, che lo sportello unico, successivamente al ricevimento, dovrà provvedere a trasmettere al catasto (art. 25, comma 1, lett. a);
  2. dichiarazione, debitamente sottoscritta, con la quale il privato attesta che l’opera è conforme a quella prevista nel progetto approvato o presentato con la denuncia di inizio attività, che i muri si sono prosciugati e che gli ambienti sono salubri (art. 25, comma 1, lett. b). La dichiarazione proviene dallo stesso richiedente e quindi dal titolare del permesso di costruire ovvero dal presentatore della denuncia, dai loro successori o aventi causa (e non più dal direttore dei lavori come in precedenza);
  3. dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici a uso civile alle prescrizioni in materia di sicurezza degli impianti ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove richiesto dalla normativa, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti (art. 25, comma 1, lett. c);
  4. dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli edifici a uso civile alla normativa in materia di contenimento di consumo di energia negli edifici a uso civile ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove richiesto dalla normativa, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti (art. 25, comma 1, lett. c);
  5. nel caso della realizzazione delle opere in cemento armato, normale e precompresso e a struttura metallica, il richiedente dovrà altresì allegare alla richiesta una copia del certificato di collaudo statico. Ciò, tuttavia, solamente quando all’adempimento non abbia già provveduto il collaudatore dei lavori (al quale il comma 7 dell’art. 67 assegna il compito della trasmissione allo sportello unico);
  6. dichiarazione, resa dal tecnico abilitato, di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche, laddove non già in possesso dello sportello unico (art. 25, comma 3, lett. d).