Agibilità ed abusi edilizi

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Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Tale definizione è chiaramente indicata nell’art. 24 del DPR 380/2001. Pertanto, ai fini del rilascio del certificato, assumono rilievo tutti gli aspetti (sicurezza, igiene e sanità, risparmio energetico) che concorrono a rendere utilizzabile l’opera (Agibilità ed abusi edilizi).

Le opere abusive che possiedano i necessari requisiti, su richiesta dell’interessato, devono essere dichiarate agibili. Si dovrà allegare all’istanza tutti gli atti prescritti dalla vigente normativa, ad eccezione di quelli che sia impossibile produrre a motivo del carattere abusivo. L’impossibilità di presentare tutta la documentazione prescritta comporterà l’impossibilità di utilizzare il silenzio-assenso.

Il procedimento per il rilascio del certificato di agibilità ha un proprio corso, assolutamente indipendente dalle procedure sanzionatorie per abusi edilizi.

Sanatoria per immobili da asta giudiziaria

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Gli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, come specificato nel DPR 380/2001 (Sanatoria per immobili da asta giudiziaria).

Quindi gli immobili abusivi realizzati senza concessione edilizia non possono essere venduti oppure donati, e qualora fosse stato eseguito un atto di rogito, la suddetta compravendita risulterebbe annullata.

Tale nullità non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.

La concessione in sanatoria è possibile per costruzioni in queste condizioni:
– senza licenza edilizia ovvero in difformità dalla stessa;
– con autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa;
– nelle aree sottoposte a vincolo, la concessione in sanatoria è subordinata al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Autorizzazione paesaggistica semplificata

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Il DPR 139/2010, entrato in vigore il 10/09/2010, introduce il procedimento semplificato di autorizzazione paesaggistica per gli interventi di lieve entità, a norma dell’articolo 146 comma 9 del Dlgs 42/2004 (Autorizzazione paesaggistica semplificata).

Il Codice dei Beni Culturali prevede (articolo 146) l’obbligo di sottoporre all’ente competente (Regione o ente subdelegato) i progetti delle opere da eseguire su immobili o aree di notevole interesse pubblico sottoposti a tutela, questo è un percorso necessario al rilascio del titolo abilitativo.

L’istanza per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica semplificata deve essere corredata da una documentazione ridotta e prevede una tempistica molto più rapida. Alle domanda deve essere allegata la relazione paesaggistica semplificata, redatta da un tecnico abilitato, secondo il modello fornito dal DPCM 12/12/2005, dove sono indicate anche:
– le fonti normative o provvedimentali della disciplina paesaggistica;
– lo stato attuale dell’area interessata dall’intervento;
– la conformità del progetto alle specifiche prescrizioni d’uso dei beni paesaggistici, se esistenti, ovvero documentata la compatibilità con i valori paesaggistici e sono indicate le eventuali misure di inserimento paesaggistico previste;
– la conformità del progetto alla disciplina urbanistica ed edilizia.

Alcuni degli interventi “di lieve entità”, contenuti nell’allegato al Decreto sono:
– l’incremento dei volumi degli edifici inferiore al 10 per cento della volumetria originaria e comunque non superiore ai 100 mc
– gli interventi di demolizione e ricostruzione con il rispetto di volumetria e sagoma preesistenti
– gli interventi su coperture come finiture esterne, porte, canne fumarie e comignoli
– le barriere architettoniche
– la collocazione di tende da sole sulle facciate degli edifici per locali destinati ad attività commerciali
– installazione di impianti tecnologici esterni per uso domestico autonomo come condizionatori, caldaie, antenne o parabole
– installazione di pannelli solari, termici e fotovoltaici fino a una superficie di 25 mq.

Obbligo dotazione attestato di certificazione energetica

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L’articolo 6 commi 3 e 4 del D.Lgs. 192/2005 obbligava di allegare, nel caso di compravendita dell’intero immobile o della singola unità immobiliare, l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita, in originale o copia autenticata; inoltre nel caso di locazione, l’attestato di certificazione energetica doveva essere messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all’originale in suo possesso (Obbligo dotazione attestato di certificazione energetica).

Il DL 112/2008 convertito con modificazioni dalla Legge 133/2008, ha soppresso l’obbligo (articolo 35) di allegare l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita degli immobili, ed in caso di locazione, di consegnare o mettere a disposizione del conduttore l’attestato di certificazione energetica.
Sono stati abrogati anche i commi 8 e 9 dell’articolo 15 del D.Lgs. 192/2005, che prevedevano le sanzioni relative alla mancata trasmissione della certificazione in caso di cessione (definitiva o in locazione) dell’immobile.

Comunque, ai sensi dell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005, sussiste ancora l’obbligo di dotare gli immobili dell’attestato di certificazione energetica, secondo le seguenti scadenze:
– dal 01/07/2007, per gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile;
– dal 01/07/2008, per gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile con l’esclusione delle singole unità immobiliari;
– dal 01/07/2009 per le singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso.

L’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica ai contratti di compravendita e di consegnare l’attestato per le locazioni continua tuttavia a sussistere in quelle regioni che lo hanno imposto con proprie leggi (Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana).