Multe per mancanza APE

01/05/2014

La normativa sulla mancanza dell’Attestato di Prestazione Energetica nei contratti è stata rimaneggiata diverse volte negli ultimi mesi. Inizialmente la Legge 90/2013 ha introdotto la nullità dei contratti conclusi in mancanza dell’APE (comma 3-bis articolo 6). Poi il DL Destinazione Italia ha sostituito la nullità del contratto per l’assenza dell’APE con una multa da 3.000 a 18.000 euro (nuovo comma 3 nell’articolo 6). Infine la Legge di Stabilità per il 2014 fa riferimento di nuovo al comma 3 bis sulla nullità dei contratti in mancanza dell’APE, provocando non poche incertezze. Finalmente il Ministro Cancellieri ha chiarito che la Legge di stabilità è intervenuta su una norma non più in vigore, perché sostituita dal Decreto Destinazione Italia, quindi restano valide le multe previste.
Riassumendo la normativa vigente in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici, si trovano le seguenti sanzioni:
Рil costruttore o il proprietario degli edifici di nuova costruzione o di quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti ̬ punito con una multa tra 3.000 euro e 18.000 euro;
– il venditore o l’acquirente dell’immobile è punito con la sanzione amministrativa tra 3.000 euro e 18.000 euro;
Рil locatore o il locatario ̬ punito con la sanzione tra 300 euro e 1.800 euro.
– l’agenzia immobiliare è punita con una multa tra a 500 euro e 3.000 euro.
Nel caso in cui l’APE non venga allegato ai contratti, entrambe le parti sono soggette al pagamento della sanzione, in solido e in parti uguali.

Libretto della caldaia allegato all’APE

All’attestato di Prestazione Energetica deve essere allegato il libretto d’impianto dell’edificio per provare il rendimento dell’impianto termico di climatizzazione invernale.
L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di 10 anni a partire dal suo rilascio ed è aggiornato a ogni intervento di ristrutturazione o riqualificazione che modifichi la classe energetica dell’edificio o dell’unità immobiliare.
La validità temporale di 10 anni è subordinata al rispetto delle prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica degli impianti termici. Nel caso di mancato rispetto di dette disposizioni, e quindi di assenza dei controlli e del libretto d’impianto, l’attestato di prestazione energetica decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni di controllo di efficienza energetica.
Senza libretto d’impianto l’attestato APE scade l’anno successivo a quello in cui è redatto.

Invio Attestati Energetici solo online per l’Abruzzo

La Regione Abruzzo ha creato un sistema informativo per l’invio degli Attestati di Prestazione Energetica (APE) da parte dei tecnici abilitati, grazie alla proficua collaborazione con l’ENEA, l’agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, con l’obiettivo di facilitare la gestione amministrativa della procedura di certificazione, sostituendo l’invio cartaceo degli APE con la trasmissione telematica.

Nullità dei contratti senza APE

La Legge 90/2013 prevede l’Attestato di Prestazione Energetica per tutti gli atti traslativi a titolo oneroso e gratuito (donazioni, ..) e per i contratti di locazione.
L’obbligo di allegazione dell’APE vale nel caso di stipula di un contratto di nuova locazione e per i contratti di leasing e l’affitto di azienda. Quindi l’obbligo non si applica ad un contratto che rinnova, proroga o reitera un rapporto di locazione esistente.
La norma stabilisce che l’obbligo di allegazione è posto a pena di nullità del contratto. Inoltre la nuova disciplina prevede che la nullità può essere fatta valere da chiunque e può essere rilevata d’ufficio dal giudice; l’azione per far dichiarare la nullità non è soggetta a prescrizione; il contratto nullo non può essere convalidato.

Multe per annunci immobiliari senza classe energetica

Le agenzie immobiliari che non esibiscono sull’annuncio immobiliare la classe energetica rischiano rilevanti sanzioni amministrative. Infatti in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, come previsto dalla Legge 90/2013 articolo 6 comma 8, il responsabile dell’annuncio è punito con la sanzione amministrativa da 500 euro a 3.000 euro.

Sanzioni salate per la mancanza dell’APE

La Legge 90/2013 di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63 su “Disposizioni urgenti per il recepimento della Direttiva 2010/31/UE del Parlamento europeo e del Consiglio del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica nell’edilizia per la definizione delle procedure d’infrazione avviate dalla Commissione europea, nonché altre disposizioni in materia di coesione sociale” (G.U. n. 181 del 3 agosto 2013), prevede sanzioni salate per la mancanza dell’Attestato di Prestazione Energetica (APE).
Infatti in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici di nuova costruzione e quelli sottoposti a ristrutturazioni importanti, il costruttore o il proprietario è punito con la sanzione amministrativa da 3.000 euro a 18.000 euro. La stessa sanzione amministrativa è applicata nel caso di vendita di edifici o di unità immobiliari.
Infine in caso di violazione dell’obbligo di dotare di un attestato di prestazione energetica gli edifici o le unità immobiliari nel caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

Nelle Marche l’invio dell’ACE è solo online

La Regione Marche con la delibera di giunta n. 382/2013 sancisce che gli Attestati di Certificazione Energetica degli edifici (ACE) potranno essere trasmessi solo tramite via telematica.
Inoltre istituisce il Registro dei Certificati Energetici e la banca dati regionale per la consultazione e l’invio dei dati energetici da parte dei tecnici certificatori.
In tal modo è possibile eseguire il monitoraggio del livello di efficienza energetica del patrimonio edilizio regionale. Tale possibilità era stata prevista dal DM 26/06/2009 (Linee guida nazionali).

Compravendite immobili

Obblighi durante i contratti di compravendita degli immobili

L’articolo 35 comma 2 del DL 112/2008 convertito con Legge 133/2008 ha abrogato l’articolo 13 del DM 37/2008, cancellando l’obbligo di allegare ai contratti di compravendita o di locazione di immobili usati la “dichiarazione di conformità” degli impianti all’interno degli edifici.

Per quanto riguarda l’Attestato di certificazione energetica (ACE) da redigere nel caso di compravendita dell’intero immobile o della singola unità immobiliare, il punto 9 dell’allegato A del DM 26/06/2009 permette l’autodichiarazione sulla classe energetica, infatti cita testualmente:

9. Autodichiarazione del proprietario
Per gli edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1000 m2 e ai soli fini di cui al comma 1bis, dell’articolo 6, del decreto legislativo, mantenendo la garanzia di una corretta informazione dell’acquirente, il proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che:
– l’edificio è di classe energetica G;
– i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti;
Entro quindici giorni dalla data del rilascio di detta dichiarazione, il proprietario ne trasmette copia alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio.”

Sanatoria per immobili da asta giudiziaria

Gli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, come specificato nel DPR 380/2001.

Quindi gli immobili abusivi realizzati senza concessione edilizia non possono essere venduti oppure donati, e qualora fosse stato eseguito un atto di rogito, la suddetta compravendita risulterebbe annullata.

Tale nullità non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.

La concessione in sanatoria è possibile per costruzioni in queste condizioni:
– senza licenza edilizia ovvero in difformità dalla stessa;
– con autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa;
Рnelle aree sottoposte a vincolo, la concessione in sanatoria ̬ subordinata al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Obbligo dotazione attestato di certificazione energetica

L’articolo 6 commi 3 e 4 del D.Lgs. 192/2005 obbligava di allegare, nel caso di compravendita dell’intero immobile o della singola unità immobiliare, l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita, in originale o copia autenticata; inoltre nel caso di locazione, l’attestato di certificazione energetica doveva essere messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all’originale in suo possesso.

Il DL 112/2008 convertito con modificazioni dalla Legge 133/2008, ha soppresso l’obbligo (articolo 35) di allegare l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita degli immobili, ed in caso di locazione, di consegnare o mettere a disposizione del conduttore l’attestato di certificazione energetica.
Sono stati abrogati anche i commi 8 e 9 dell’articolo 15 del D.Lgs. 192/2005, che prevedevano le sanzioni relative alla mancata trasmissione della certificazione in caso di cessione (definitiva o in locazione) dell’immobile.

Comunque, ai sensi dell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005, sussiste ancora l’obbligo di dotare gli immobili dell’attestato di certificazione energetica, secondo le seguenti scadenze:
 dal 01/07/2007, per gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile;
– dal 01/07/2008, per gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile con l’esclusione delle singole unità immobiliari;
– dal 01/07/2009 per le singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso.

L’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica ai contratti di compravendita e di consegnare l’attestato per le locazioni continua tuttavia a sussistere in quelle regioni che lo hanno imposto con proprie leggi (Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana).

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