Validità Permesso di costruire

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Il permesso di costruire ha una sua precisa efficacia temporale, come specificato nell’articolo 15 del DPR 380/2001, dopo la quale il titolo abilitativi decade. I termini di inizio e di ultimazione dei lavori sono indicati nella stessa autorizzazione del permesso di costruire.

Il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare i tre anni dall’inizio dei lavori. Entrambi i termini possono essere prorogati, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso.

Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, esclusivamente in considerazione della mole dell’opera da realizzare o delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.

Agibilità ed abusi edilizi

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Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. Tale definizione è chiaramente indicata nell’art. 24 del DPR 380/2001. Pertanto, ai fini del rilascio del certificato, assumono rilievo tutti gli aspetti (sicurezza, igiene e sanità, risparmio energetico) che concorrono a rendere utilizzabile l’opera (Agibilità ed abusi edilizi).

Le opere abusive che possiedano i necessari requisiti, su richiesta dell’interessato, devono essere dichiarate agibili. Si dovrà allegare all’istanza tutti gli atti prescritti dalla vigente normativa, ad eccezione di quelli che sia impossibile produrre a motivo del carattere abusivo. L’impossibilità di presentare tutta la documentazione prescritta comporterà l’impossibilità di utilizzare il silenzio-assenso.

Il procedimento per il rilascio del certificato di agibilità ha un proprio corso, assolutamente indipendente dalle procedure sanzionatorie per abusi edilizi.

Procedura presentazione DIA

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Ai sensi dell’articolo 23 del DPR 380/2001, il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la denuncia, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli opportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere da realizzare agli strumenti urbanistici approvati e non in contrasto con quelli adottati ed ai regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di quelle igienico-sanitarie (Procedura presentazione DIA).

La denuncia di inizio attività è corredata dall’indicazione dell’impresa cui si intende affidare i lavori ed e’ sottoposta al termine massimo di efficacia pari a tre anni. La realizzazione della parte non ultimata dell’intervento e’ subordinata a nuova denuncia. L’interessato e’ comunque tenuto a comunicare allo sportello unico la data di ultimazione dei lavori.

Ultimato l’intervento, il progettista o un tecnico abilitato rilascia un certificato di collaudo finale, che va presentato allo sportello unico, con il quale si attesta la conformità dell’opera al progetto presentato con la denuncia di inizio attività.

Interventi eseguibili ricorrendo alla DIA.

Interventi che non necessitano di alcun permesso (manutenzione ordinaria).

Obbligo fonti rinnovabili per i nuovi edifici

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Dal 01/01/2010 le fonti rinnovabili sono obbligatorie sulle nuove costruzioni. Il permesso di costruire è subordinato all’installazione di impianti da fonti rinnovabili che producano almeno 1 kW per unità abitativa.

L’articolo 1 comma 289 della Finanziaria 2008 stabiliva l’obbligo di istallare impianti da fonti rinnovabili ai fini del rilascio del permesso di costruire per i nuovi edifici e fissava al 01/01/2009 la scadenza per adeguare i regolamenti edilizi comunali; successivamente l’articolo 29 comma 1-octies della Legge 14/2009, Legge di conversione del DL 207/2008 (Milleproroghe), ha differito il termine al 01/01/2010.

La norma modifica l’articolo 4, comma 1-bis, del Testo Unico dell’edilizia (DPR 380/2001) prevedendo che nei regolamenti edilizi, ai fini del rilascio del permesso di costruire per gli edifici di nuova costruzione, sia prevista l’installazione di impianti per la produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili, in modo tale da garantire una produzione energetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecnica dell’intervento. Per i fabbricati industriali, di estensione superficiale non inferiore a 100 metri quadrati, la produzione energetica minima è di 5 kW.

Anche nel Comune di Roma per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di nuova costruzione e di ristrutturazione urbanistica, è obbligatoria l’installazione di impianti per il ricorso a fonti energetiche rinnovabili al fine di soddisfare le seguenti condizioni:
a) il fabbisogno di acqua calda dell’edificio per usi igienico sanitari in misura non inferiore al 50 per cento;
b) il fabbisogno di energia elettrica in misura non inferiore a 1 kW per ciascuna unità immobiliare e non inferiore a 5 kW per i fabbricati industriali, commerciali e di servizio di estensione superficiale di almeno 100 metri quadrati.

Il certificato energetico del nuovo edificio deve documentare l’uso delle fonti rinnovabili.

DIA non obbligatoria

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La D.I.A. è stata introdotta con l’art. 19 della Legge n. 241/1990 che stabiliva che l’atto di consenso della Pubblica Amministrazione si intendeva sostituito da una Denunzia di Inizio di Attività da parte dell’interessato alla Pubblica Amministrazione competente, attestante l’esistenza dei presupposti e dei requisiti di Legge.
Gli interventi che non necessitano di alcun permesso e non sono soggetti a contribuzioni particolari sono quelli compresi nella manutenzione ordinaria.  L’articolo 3 comma 1 lettera a del DPR 380/2001 definisce così le suddette opere:


“interventi di manutenzione ordinaria” – gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

In queste situazioni non è necessario alcun titolo abilitativo:

  • Rivestimenti e tinteggiature di parti esterne senza modifiche di ornamenti, materiali utilizzati e colori
  • Rifacimento pavimentazioni esterne del cortile, di balconi e terrazze, di lastrici solai, con materiali del medesimo tipo
  • Sostituzioni di tegole, canali di scolo e rinnovo delle impermeabilizzazioni esterne
  • Consolidamento cornicioni
  • Impermeabilizzazione di lastrici solai e pavimenti del cortile
  • Opere di manutenzione ordinaria nei locali interni, salvo l’alloggio del portiere

Opere edilizie con DIA

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La DIA può sostituire le autorizzazioni, le licenze, i nulla osta e qualunque altro atto di assenso delle amministrazioni, qualora sussistano determinati requisiti previsti dalla legge.
Le attività che possono utilizzare questa procedura semplificata, non sono soggette ad alcun tipo di assenso da parte dell’amministrazione, in quanto la sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge è autocertificata dall’interessato che se ne assume così ogni responsabilità. Gli interventi che possono essere eseguiti ricorrendo alla DIA sono:

  • opere di manutenzione straordinaria, restauro e   risanamento conservativo;
  • opere di eliminazione delle barriere architettoniche in edifici esistenti consistenti in rampe o ascensori esterni, ovvero in manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • recinzioni, muri di cinta e cancellate;
  • aree destinate ad attività sportive senza creazione di volumetrie;
  • opere interne di singole unità immobiliari che non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio alla statica dell’immobile e, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A non modifichino la destinazione d’uso (nella nostra legislazione il cambio d’uso anche senza lavori è soggetto ad autorizzazione);
  • revisione o installazione di impianti tecnologici al servizio di edifici o di attrezzature esistenti e realizzazione di volumi tecnici che si rendano indispensabili, sulla base di nuove disposizioni
  • varianti a concessioni edilizie già rilasciate che non incidano sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non cambino la destinazione d’uso e la categoria edilizia e non alterino la sagoma e non violino le prescrizioni contenute nella concessione edilizia;
  • parcheggi di pertinenza nel sottosuolo del lotto su cui insiste il fabbricato.