Sanatoria per immobili da asta giudiziaria

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Gli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, come specificato nel DPR 380/2001 (Sanatoria per immobili da asta giudiziaria).

Quindi gli immobili abusivi realizzati senza concessione edilizia non possono essere venduti oppure donati, e qualora fosse stato eseguito un atto di rogito, la suddetta compravendita risulterebbe annullata.

Tale nullità non si applica agli atti derivanti da procedure esecutive immobiliari, individuali o concorsuali. L’aggiudicatario, qualora l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, dovrà presentare domanda di permesso in sanatoria entro centoventi giorni dalla notifica del decreto emesso dall’autorità giudiziaria.

La concessione in sanatoria è possibile per costruzioni in queste condizioni:
– senza licenza edilizia ovvero in difformità dalla stessa;
– con autorizzazione annullata, decaduta o comunque divenuta inefficace, ovvero nei cui confronti sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa;
– nelle aree sottoposte a vincolo, la concessione in sanatoria è subordinata al parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Autorizzazione paesaggistica semplificata

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Il DPR 139/2010, entrato in vigore il 10/09/2010, introduce il procedimento semplificato di autorizzazione paesaggistica per gli interventi di lieve entità, a norma dell’articolo 146 comma 9 del Dlgs 42/2004 (Autorizzazione paesaggistica semplificata).

Il Codice dei Beni Culturali prevede (articolo 146) l’obbligo di sottoporre all’ente competente (Regione o ente subdelegato) i progetti delle opere da eseguire su immobili o aree di notevole interesse pubblico sottoposti a tutela, questo è un percorso necessario al rilascio del titolo abilitativo.

L’istanza per il rilascio dell’autorizzazione paesaggistica semplificata deve essere corredata da una documentazione ridotta e prevede una tempistica molto più rapida. Alle domanda deve essere allegata la relazione paesaggistica semplificata, redatta da un tecnico abilitato, secondo il modello fornito dal DPCM 12/12/2005, dove sono indicate anche:
– le fonti normative o provvedimentali della disciplina paesaggistica;
– lo stato attuale dell’area interessata dall’intervento;
– la conformità del progetto alle specifiche prescrizioni d’uso dei beni paesaggistici, se esistenti, ovvero documentata la compatibilità con i valori paesaggistici e sono indicate le eventuali misure di inserimento paesaggistico previste;
– la conformità del progetto alla disciplina urbanistica ed edilizia.

Alcuni degli interventi “di lieve entità”, contenuti nell’allegato al Decreto sono:
– l’incremento dei volumi degli edifici inferiore al 10 per cento della volumetria originaria e comunque non superiore ai 100 mc
– gli interventi di demolizione e ricostruzione con il rispetto di volumetria e sagoma preesistenti
– gli interventi su coperture come finiture esterne, porte, canne fumarie e comignoli
– le barriere architettoniche
– la collocazione di tende da sole sulle facciate degli edifici per locali destinati ad attività commerciali
– installazione di impianti tecnologici esterni per uso domestico autonomo come condizionatori, caldaie, antenne o parabole
– installazione di pannelli solari, termici e fotovoltaici fino a una superficie di 25 mq.

Obbligo dotazione attestato di certificazione energetica

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L’articolo 6 commi 3 e 4 del D.Lgs. 192/2005 obbligava di allegare, nel caso di compravendita dell’intero immobile o della singola unità immobiliare, l’attestato di certificazione energetica all’atto di compravendita, in originale o copia autenticata; inoltre nel caso di locazione, l’attestato di certificazione energetica doveva essere messo a disposizione del conduttore o ad esso consegnato in copia dichiarata dal proprietario conforme all’originale in suo possesso (Obbligo dotazione attestato di certificazione energetica).

Il DL 112/2008 convertito con modificazioni dalla Legge 133/2008, ha soppresso l’obbligo (articolo 35) di allegare l’attestato di certificazione energetica agli atti di compravendita degli immobili, ed in caso di locazione, di consegnare o mettere a disposizione del conduttore l’attestato di certificazione energetica.
Sono stati abrogati anche i commi 8 e 9 dell’articolo 15 del D.Lgs. 192/2005, che prevedevano le sanzioni relative alla mancata trasmissione della certificazione in caso di cessione (definitiva o in locazione) dell’immobile.

Comunque, ai sensi dell’articolo 6 del D.Lgs. 192/2005, sussiste ancora l’obbligo di dotare gli immobili dell’attestato di certificazione energetica, secondo le seguenti scadenze:
– dal 01/07/2007, per gli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile;
– dal 01/07/2008, per gli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile con l’esclusione delle singole unità immobiliari;
– dal 01/07/2009 per le singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso.

L’obbligo di allegare l’attestato di certificazione energetica ai contratti di compravendita e di consegnare l’attestato per le locazioni continua tuttavia a sussistere in quelle regioni che lo hanno imposto con proprie leggi (Piemonte, Lombardia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana).

Nuovi limiti di trasmittanza termica dei vetri

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L’articolo 7 comma 1 del D.Lgs. 56/2010 modifica il D.Lgs. 192/2005 e, di conseguenza, il Dlgs 311/2006, anticipando dal 01/01/2011 al 01/07/2010 i limiti di trasmittanza termica dei vetri previsti dal D.Lgs. 192/2005 e dal D.Lgs. 311/2006 concernenti il rendimento energetico in edilizia (Nuovi limiti di trasmittanza termica dei vetri).

Intervenendo sull’allegato C, paragrafo 4, tabella 4.b, terza colonna, il D.Lgs. 56/2010 anticipa di sei mesi i più restrittivi valori limite della trasmittanza centrale termica U dei vetri espressa in W/m2K.

I valori (espressi in W/m2K) in vigore dal 01/07/2010 in funzione della zona climatica sono i seguenti:
A – 3,7
B – 2,7
C – 2,1
D – 1,9
E – 1,7
F – 1,3

Il provvedimento è entrato in vigore il 06/05/2010.

Ristrutturazione di impianti termici

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Il DPR 59/2009 impone i seguenti obblighi, nel caso di nuova installazione e ristrutturazione di impianti termici o sostituzione di generatori di calore con potenze maggiori a 100 kW (Ristrutturazione di impianti termici):
– calcolo del rendimento globale medio stagionale dell’impianto termico e alla verifica che lo stesso risulti superiore al valore limite riportato al punto 5 dell’allegato C al decreto legislativo;
– allegare alla relazione tecnica di cui all’articolo 8, comma 1, del D.Lgs. 192/2005, una diagnosi energetica dell’edificio e dell’impianto nella quale si individuano gli interventi di riduzione della spesa energetica, i relativi tempi di ritorno degli investimenti, e i possibili miglioramenti di classe dell’edificio nel sistema di certificazione energetica in vigore, e sulla base della quale sono state determinate le scelte impiantistiche che si vanno a realizzare;
– è preferibile il mantenimento di impianti termici centralizzati laddove esistenti;
– devono essere realizzati gli interventi necessari per permettere, ove tecnicamente possibile, la contabilizzazione e la termoregolazione del calore per singola unità abitativa.

Comunicazione manutenzione straordinaria

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Il DL 40/2010 convertito con modificazioni nella Legge 73/2010 modifica la procedura per effettuare alcuni interventi di manutenzione straordinaria. Infatti è possibile eseguire un intervento di manutenzione straordinaria inviando al Comune, prima dell’inizio dei lavori, una Comunicazione corredata di relazione tecnica e progetto firmati da un progettista abilitato; non è più necessario aspettare 30 giorni prima di iniziare i lavori (Comunicazione manutenzione straordinaria).

Alla Comunicazione devono essere allegate le eventuali autorizzazioni obbligatorie, i dati identificativi dell’impresa che realizzerà i lavori e la dichiarazione del tecnico di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa né con il committente. Il tecnico deve inoltre asseverare, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo abilitativo.

La mancata presentazione della Comunicazione di inizio dei lavori comporta una sanzione pecuniaria di 258,00 euro, ridotta di due terzi se la comunicazione è fatta spontaneamente quando i lavori sono in corso.

Comunque resta l’obbligo di rispettare le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, relative all’efficienza energetica e del Codice dei beni culturali e del paesaggio. Infine, si deve provvedere, nei casi previsti dalle vigenti disposizioni, alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

La Legge è entrata in vigore il 26/05/2010.

Atto nullo senza la conformità catastale

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L’articolo 19 comma 14 del DL 78/2010, recante “Misure urgenti in materia di stabilizzazione finanziaria e di competitività economica”, convertito con modificazioni dalla Legge 122/2010 introduce l’obbligo di specificare in tutti gli atti pubblici, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Atto nullo senza la conformità catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

Detrazione 55%: OK per i portoni d’ingresso

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La circolare 21/E del 23/04/2010 dell’Agenzia delle Entrate, per quanto riguarda gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti (Legge 244/2007), precisa che la detrazione del 55% è ammissibile per le spese di sostituzione di portoni d’ingresso, anche se non dotati di componenti vetrati, purché risulti delimitare l’involucro riscaldato dell’edificio verso l’esterno o verso locali non riscaldati, nel pieno rispetto degli indici di trasmittanza termica delle finestre (Detrazione 55%: OK per i portoni d’ingresso).

L’articolo 1, comma 345, della Legge 296/2006 (Finanziaria 2007) includeva fra gli interventi di risparmio energetico, per i quali è riconosciuta la detrazione del 55% delle spese sostenute, solo la sostituzione delle finestre comprensive di infissi, ma da ultimo il DPR 59/2009 ha di fatto equiparato le porte alle finestre e alle vetrine, ai fini del rispetto dei requisiti di trasmittanza termica, in particolare l’articolo 4, comma 4, lett. c), dispone che “Per tutte le categorie di edifici, così come classificati in base alla destinazione d’uso all’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 26 agosto 1993, n. 412, ad eccezione della categoria E.8 (E.8: edifici adibiti ad attività industriali, artigianali e assimilabili, ndr), il valore massimo della trasmittanza (U) delle chiusure apribili ed assimilabili, quali porte, finestre e vetrine anche se non apribili, comprensive degli infissi, considerando le parti trasparenti e/o opache che le compongono, deve rispettare i limiti riportati nelle tabelle 4.a e 4.b al punto 4 dell’allegato C al decreto legislativo (19 agosto 2005, n. 192) …”.

I pertinenti limiti di trasmittanza termica applicabili dal 01/01/2010, per l’accesso alle detrazioni del 55% indicati nel DM 11/03/2008 coordinato con il DM 26/01/2010, sono riportati qui sotto:
A – 3,7
B – 2,4
C – 2,1
D – 2,0
E – 1,8
F – 1,6

Ritenuta 10% su detrazioni 36% e 55%

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L’articolo 25 del Decreto Legge 78/2010 (manovra economica), a decorrere dal 01/07/2010, ha introdotto l’obbligo per le banche e le Poste Italiane SpA, destinatarie dei bonifici di pagamento delle spese per le quali sono riconosciute la detrazione IRPEF del 36% e del 55%, di operare una ritenuta fiscale del 10% a titolo d’acconto delle imposte dovute dall’impresa destinataria del pagamento (Ritenuta 10% su detrazioni 36% e 55%).

L’Agenzia delle Entrate ha emanato il provvedimento prot. 94288/2010 che regola le procedure operative per da seguire per l’esecuzione delle ritenute alla fonte, infatti le banche e le Poste Italiane SpA sono tenute ai seguenti adempimenti:
1. versare la ritenuta utilizzando l’apposito codice tributo;
2. certificare al beneficiario l’ammontare delle somme erogate e delle ritenute effettuate;
3. indicare nella dichiarazione dei sostituti d’imposta di cui all’articolo 4, comma 1, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, i dati relativi al beneficiario nonché le somme accreditate e le ritenute effettuate.

Per il contribuente che effettua il bonifico, quindi, non è previsto nessun ulteriore onere: dovrà effettuare i bonifici indicando gli estremi fiscali del beneficiario e dell’ordinante, come già previsto attualmente.

Obblighi consumi energetici nuovi edifici

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Il DLgs 192/2005, come modificato dal DPR 59/2009, definisce gli obblighi da rispettare ai fini del contenimento dei consumi energetici per la progettazione e realizzazione di edifici di nuova costruzione e degli impianti in essi installati (art. 3 co. 1 lett. a) (Obblighi consumi energetici nuovi edifici).

Nel caso di nuove costruzioni si procede, in sede progettuale alla determinazione dei seguenti parametri ed alla verifica dei limiti imposti (all. I art. 11 co. 1):

a) indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale (EPi);

b) rendimento globale medio stagionale dell’impianto termico;

c) trasmittanza termica delle diverse strutture edilizie opache e delle chiusure trasparenti che delimitano l’edificio.

Il progettista termo-tecnico, al fine di limitare i fabbisogni energetici per la climatizzazione estiva, nel caso di edifici di nuova costruzione verificano (all. I art. 11 co. 9):

a) l’efficacia dei sistemi schermanti delle superfici vetrate;

b) il valore medio mensile dell’irradianza sul piano orizzontale ed il valore della massa superficiale Ms delle pareti opache verticali;

c) la ventilazione naturale dell’edificio;

Per immobili di superficie utile superiore a 1000 m2 al fine di limitare i fabbisogni energetici per la climatizzazione estiva, nel caso di edifici di nuova costruzione, è resa obbligatoria la presenza di sistemi schermanti esterni (all. I art. 11 co. 10).